Los contratos de arrendamiento para uso distinto al de
vivienda están sujetos a IVA, no ocurre lo mismo con los de viviendas que
quedan sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El arrendador debe presentar factura al arrendatario y para
ello debe estar dado de alta como tal ante la Agencia Tributaria. Actualmente,
el IVA aplicable a los arrendamientos es del 21%
que se practica sobre el total de la renta y otras cantidades abonadas por el
arrendatario sin tener en cuenta las posibles retenciones.
En cuanto a la retención del IRPF, en los
casos en los que el arrendador sea persona física y el arrendatario uno de los
sujetos obligados a practicarla en base al Art. 76 RIRPF, a partir del
1 de enero de 2016 es del 19%, que se aplica a la renta y el resto de
cantidades, sin incluir el IVA.
(Ojo luego con los tramos de IRPF en la base imponible
general)
Como emitir facturas y como tributaria en cada caso.
Tomaremos como caso el arrendador, si es o no persona jurídica. Suponemos un
alquiler de un local comercial o de negocio cuyo precio base es de 1.000 euros
mensuales (sin ningún añadido)
A) Primer supuesto.
Arrendador persona física (independiente de la personalidad del arrendatario).
El arrendador incluirá el recibo percibido y cualquier otra cantidad
derivada del contrato de arrendamiento como rendimientos de capital
inmobiliario y tributará por la base imponible general. Mucho ojo, porque la
retención es inferior probablemente a los tipos medios del IRPF.
Conforme al articulo 100 del Reglamento del IRPF, señala que “La retención a practicar sobre los
rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles
urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el
porcentaje del 19 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al
arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido”.
¿Quiénes son los sujetos obligados a practicar la retención? OJO: La
retención la practican, los pagadores de la renta (los arrendatarios), como
dice el artículo 76 del Reglamento del IRPF, “estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan
rentas sometidas”. Pues bien, estos son los obligados a ingresar a cuenta:
a) Las
personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios
y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los
contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en
el ejercicio de sus actividades.
c) Las
personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio
español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
d) Las
personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio
español, que operen en él sin mediación de establecimiento permanente, en
cuanto a los rendimientos del trabajo que satisfagan, así como respecto de
otros rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta que constituyan
gasto deducible para la obtención de las rentas a que se refiere el artículo
24.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no
Residentes.
B) Segundo supuesto.
Arrendador persona jurídica (independiente de la personalidad del
arrendatario).
Al igual que en el caso anterior
como Renta, debe incluirse el precio del alquiler así como cualquier otra
cantidad derivada del contrato de arrendamiento. Recordando también que, para
el cálculo del IVA, su porcentaje debe ser calculado por todos los conceptos
pagados por el inquilino.
Aquí, el propietario del local,
persona jurídica, debe tributar por el impuesto de sociedades. En consecuencia,
la retención es gestionada por el arrendador y no se incluye en el recibo del
arrendamiento.
C) Conclusiones.
- Recibo del primer caso, 1020 €,
percibidos. Son 12.240 euros de renta anual, pero solo debe incluirse el
concepto de alquiler, 12.000 €, que deben incluirse en la base general. En
consecuencia, al incrementar la citada base imponible, lo más probable es que
el gravamen en consecuencia sea superior. Y termine pagando más del 19% que el
pagador le retiene. Por consiguiente, si no hace una planificación fiscal
correcta, tendrá que pagar a Hacienda la diferencia entre el 19% y el tipo
medio de su declaración. Pues como se puede observar abajo, por poco que
añadamos, ya el porcentaje nos subiría al 24%.
No obstante, si el particular se
dedica profesionalmente, como autónomo, la renta no es capital inmobiliario,
sino rendimiento de actividades económicas. Aunque a efectos tributarios los
gravámenes son iguales, pues se incluyen como base imponible general. En este
caso, fiscalmente es más ventajoso, pues se pueden deducir determinados gastos
(como por ejemplo los seguros del local), que en el otro supuesto no sería
posible. Pero, deberá darse de alta como autónomo en el régimen RETA o en
cualquier otro régimen profesional equivalente (y pagar la cuota
correspondiente).
No nos olvidemos, además del
modelo 115 que hay que rellenar, de autoliquidación
periódica de las retenciones e ingresos a cuenta, rentas o rendimientos
procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Importante porque si no se hace, podemos encontrarnos con sorpresas y recargos
que pueden llegar al 15% de la cuantía no liquidada.
Asimismo, el particular deberá
hacer el ingreso a Hacienda del IVA repercutido y hacer sus correspondientes
compensaciones con el IVA soportado, en su caso. Es decir, esos 210 euros de
IVA deberá ingresarlos en Hacienda según proceda.
- En el segundo caso. El recibo
total es de 1210 €. Lo que hace una renta anual de 14.520 € (casi un 20% más de
ingresos). La empresa arrendadora, deberá, por otro lado, gestionar la
retención y enviarla a Hacienda. Así como el ingreso mensual del IVA
repercutido (o trimestral según sea el tipo de empresa).
Aquí, al igual que en el primer
caso, para el Impuesto de Sociedades, como ingreso por arrendamiento, según la
Norma de Registro y Valoración 8ª del Plan General de Contabilidad, para el
caso del arrendamiento operativo (igual que en las NIC/NIIF), computará la
renta (12.000 euros anuales), dentro del Impuesto de Sociedades.
Recordemos que el gravamen
general del impuesto de sociedades es del 25%. Aunque hay tipos especiales que
pueden llegar al 30%. En este caso es importante saber que, en caso de
sociedades de inversión inmobiliaria, la tributación es del 1%.
JIV
